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Comprar para alugar

Comprar para alugar. Estou fazendo um bom negócio?

Comprar para alugar. Estou fazendo um bom negócio?

O mercado imobiliário está sendo para muitos portugueses, uma nova forma de investir. Mas é importante saber o que o mercado oferece antes de avançar.

Pedir um crédito para compra de habitação própria é mais vantajoso do que contratar para posterior arrendamento. O Dinheiro Vivo e o ComparaJá fizeram uma análise às ofertas existentes no mercado e, quem compra casa para abrir a terceiros, recebe, desde logo, uma menor percentagem de financiamento. O tempo de vida do crédito também pode ser menor.

“Enquanto que no crédito à habitação para aquisição da primeira casa os bancos costumam financiar 80% ou, em alguns casos, até mais, no empréstimo para arrendamento este valor pode não ultrapassar 60%”, refere a equipe de Sérgio Pereira, do ComparaJá, ao Dinheiro Vivo.

Não é só. Também o spread será diferente devido ao nível de risco ao adquirir uma segunda casa. Atualmente, é possível contratar um empréstimo para habitação própria permanente com um spread inferior a 2%. E este valor dificilmente se repetirá em noutras condições.

Vamos a números

A Paula e o Manuel, com 42 e 50 anos, e um salário líquido mensal de conjunto 4500 euros, querem comprar um T3 (Apartamento com 3 dormitórios) em Lisboa, construído em 2005. O valor do imóvel, que servirá para alugar, é de 250 mil euros. Fizeram várias simulações para um crédito à habitação com a finalidade arrendamento com um prazo de 25 anos. Começaram por descobrir que nem todos os bancos têm uma opção específica para arrendamento posterior, e as opções oferecidas vêm abaixo.

Resultado: apenas um banco oferece um spread abaixo de 2%, e duas instituições propõem um financiamento máximo inferior a 80% do valor do imóvel.

Os outros custos

Em relação ao financiamento bancário, vale a pena ter em atenção que os seguros de vida e multirriscos, obrigatórios na contratação de um empréstimo à habitação, encarecem o montante total de encargos com o crédito. Ainda assim, o consumidor tem sempre a possibilidade de contratar estes seguros numa seguradora que não seja a do banco. Aqui poderá haver alguma poupança.

Não fica por aqui. Na hora de colocar a casa para alugar, é importante ter em conta que há mais a pagar para além da prestação do banco: lembre-se do IMI (Imposto – consoante o valor patrimonial do imóvel é aplicada uma taxa entre 0,3% e 0,5% consoante a região onde se vive; imposto sobre as rendas ganhas e quotas de condomínio.

O caso da Paula e do Manuel dá uma ideia dos gastos: estando o imóvel avaliado em 250 mil euros e sendo que a taxa de IMI a aplicar em Lisboa é de 0,3%, então o valor que estes proprietários têm de pagar é de 750 euros (250.000€ x 0,003) por ano. O valor patrimonial do imóvel nem sempre corresponde diretamente ao valor de compra do imóvel, mas é o mais aproximado que o investidor tem à partida para efetuar os cálculos. Tome-se, por isso, os 250 mil euros.

Por sua vez, há que descontar 28% de imposto sobre o valor de renda pago pelos arrendatários, significando que, todos os meses, os senhorios (proprietários dos imóveis) têm de liquidar este valor a favor do Estado. Para uma renda de 1000 euros, há que descontar 280 euros por mês.

“Investir numa casa para alugar pode ter custos elevados – e note-se que não existem investimentos isentos de risco -, especialmente se ainda se detiver um crédito à habitação, mas a verdade é que a renda paga pelos inquilinos pode cobrir a prestação mensal – é uma questão de fazer as contas. E se for possível poupar no crédito à habitação e baixar este valor, melhor ainda – neste caso, é uma questão de fazer simulações nos vários bancos que disponibilizam este produto específico e procurar pelos spreads e taxas de juro mais atrativos”, detalha Sérgio Pereira, diretor-geral do ComparaJá.

Faça as contas

Assumindo que a Paula e o Manuel aluguem este imóvel por 1500 euros/mês, pagam todos os meses um imposto 420 euros, e de IMI 750 euros por ano. Se tiverem optado pelo crédito mais em conta da simulação acima, pagam 819 euros/mês ao banco. Isto significa que este casal pode conseguir um ganho anual de 2382 euros com esta solução.

Mas isto é um caso de ocupação plena do imóvel, o que pode não acontecer sempre, e não tem em conta gastos com seguros ou despesas de condomínio. Considerando um condomínio de 50 euros, uma poupança de manutenção de 50 euros e tirando um mês em que o imóvel possa estar desocupado, o lucro mensal é de 50,45 euros. Ao final do ano 555 euros.

Seja como for, o ComparaJá lembra que investir num imóvel não se mede apenas pela renda mensal e o ganho obtido. “Para além do retorno [imediato], há que considerar ainda a possibilidade de valorização do imóvel. À partida, este é um ativo que se valoriza com o passar do tempo, sobretudo quando localizado em grandes cidades, como é o caso de Lisboa”, admite Sérgio Pereira, lembrando que “com o crescimento do turismo em Portugal e com as facilidades que hoje existem para o aluguel aos turistas através da moda do alojamento local, por exemplo, o aluguel como forma de investimento passou a ser uma solução procurada pelos portugueses”.

Fonte: Dinheiro Vivo

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